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婚前按揭婚后得到房产证,房屋如何界定权属?

来源:房地产门户-搜房网 作者: 时间:2009-06-23 点击:

[提要]对于婚前就签订了购房合同、支付首付款及按揭,但是在婚后才取得房产证的房屋,这种房屋是否属于夫妻共有财产呢?很多网友对此都心存疑问,本文我们的专家就做出如下解答……

即一方婚前签订购房合同、支付首付款及按揭,但婚后取得房产证的房屋,另一方在离婚时,主张因房产证是在婚后取得,故该房应作为共同财产分割。

案情大概就为男方婚前在武汉某楼盘以个人名义签订了购房合同,签订购房合同后,交了几十万的首付款,其余房款由他从银行三十年按揭贷款,每月还贷6千元左右。婚后男方取得了该房的产权证书。但最近由于双方婚后倍感不和,均同意离婚,但由于对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧:

男方认为:该房为其个人财产;理由是:该房系其与女方结婚之前所购,且首付款都是其个人婚前财产,对方要求分割,没有依据。

女方认为:该房为夫妻共同财产;理由为:该房产权证系在婚后所得。产权证为房屋产权取得的法定凭证,该房产证取得在婚后,自然该房为夫妻共同财产。

可见,此案争议焦点在于:系争房产是否系夫妻共同财产?

一种观点是:该房屋为夫妻共同财产。理由:《婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证,是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律,房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法,是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此,取得房产证,才是取得房产物权即房产所有权的标志。在本案中,既然男方是在婚后取得的产权证,那么,其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七的规定,作为夫妻共同财产处理。只是法院在分割系争房产时,要适当根据考虑“财产来源”的原则,对男方要予以多分。

第二种观点为:该房应为男方个人财产。理由:《婚姻法》第十八条规定:夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案系争房屋系男方婚前签订购房合同且支付房款后购得,至于婚后是否存在共同还款行为、产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的,属于只是用夫妻共同财产偿还个人财产的情况,是一种债权债务关系,不能认定房屋为夫妻共同财产。但在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。

本人倾向后种观点,也认为这不属于夫妻共同财产,而是男方专属!在这里我们并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志,也就是说,本案中,我们并不否认男方的房产物权为婚后取得。但是,男方婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的,而是依据其婚前的债权取得的。本案中男方与房地产开发公司签订《房屋预售合同》,自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益,此种债权来源于合同,系合同之债。对于房屋交付,自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为,实际是他婚前债权在期待后变成物权的过程,其取得物权的行为,完全是因其婚前拥有的债权演化而来。男方婚前购房,婚后取得房产证,法院如果就判定该房产证为夫妻共同财产,不仅将男方婚前一人的权利判成与女方共享,并且这种判决显然不公平,违反了法律最基本的原则。

湖南高院好象在这方面目前还没有相关规定,只能附上:上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二)》中若干问题的解答第六条:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理的答复,以供参考:

夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样,其按揭贷款债务为共同债务,但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割。

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